गृह-ऋण दरों में गिरावट, घर खरीदने की चाह रखने वाली युवा आबादी में वृद्धि और आवासीय बिक्री में लगातार पुनरुद्धार ने कई लोगों को घर के स्वामित्व में उतरने के लिए प्रोत्साहित किया है। कर प्रोत्साहन उधारकर्ताओं के लिए एक प्रमुख आकर्षण बना हुआ है – लेकिन आयकर अधिनियम के कई प्रावधानों ने संपत्ति की बढ़ती कीमतों, बड़े ऋण आकार और निर्माण में लगातार देरी के साथ तालमेल नहीं बिठाया है। परिणामस्वरूप, करदाताओं को अक्सर पता चलता है कि जिन लाभों के वे हकदार थे, वे या तो सीमित हैं, स्थगित हैं या अनुपलब्ध हैं।निर्माण-पूर्व ब्याज: ईएमआई अभी, कटौती बाद मेंसबसे बड़ी समस्या तब उत्पन्न होती है जब व्यक्ति निर्माणाधीन संपत्ति खरीदते हैं। ईएमआई भुगतान तुरंत शुरू हो जाता है, लेकिन निर्माण अवधि के दौरान भुगतान किए गए ब्याज पर कर कटौती स्थगित कर दी जाती है। वर्तमान में कानून इस ब्याज का दावा केवल उस वर्ष से शुरू होने वाली पांच समान किस्तों में करने की अनुमति देता है, जिसमें निर्माण पूरा हो गया है, या कब्ज़ा प्राप्त हुआ है। चार्टर्ड अकाउंटेंट और द चैंबर ऑफ टैक्स कंसल्टेंट्स के पूर्व अध्यक्ष हिनेश आर दोशी कहते हैं, “ऐसे माहौल में जहां परियोजना में देरी आम है, इसका प्रभावी रूप से मतलब है कि करदाताओं को ईएमआई का भुगतान करना होगा, जिसमें वर्षों तक कोई कर राहत नहीं होगी। यदि उधारकर्ता को किराए के खर्चों का खामियाजा भी भुगतना पड़ रहा है, तो इसका मतलब है कि अधिक वित्तीय बोझ। भुगतान के वर्ष में ईएमआई कटौती की अनुमति देना जरूरी हो गया है।”2 लाख रुपये की सीमा अब वास्तविकता को प्रतिबिंबित नहीं करती हैस्व-कब्जे वाले घरों के लिए, ब्याज पर कटौती रुपये पर सीमित है। 2 लाख प्रति वर्ष – यह आंकड़ा 2015 से अपरिवर्तित है। संपत्ति के मूल्यों और ऋण के आकार में तेजी से वृद्धि होने के कारण, इस सीमा ने प्रासंगिकता खो दी है। यदि निर्माण उस वर्ष के अंत से पांच साल के भीतर पूरा नहीं किया जाता है जिसमें ऋण लिया गया था, तो कटौती केवल रु। 30,000. दोशी की टिप्पणी है कि “कई करदाताओं को ये सीमाएं पुरानी और आज के आवास बाजार के साथ तालमेल से बाहर लगती हैं, जहां कीमतें दस वर्षों में तीन गुना हो गई हैं”।किफायती आवास कटौती चूकअतिरिक्त रु. किफायती घरों के पहली बार खरीदारों के लिए शुरू की गई 1.5 लाख की कटौती मार्च 2022 में समाप्त हो गई। इसका उद्देश्य रुपये तक के स्टांप शुल्क मूल्य वाली इकाइयों की खरीद को प्रोत्साहित करना था। 45 लाख. सामर्थ्य का दबाव बना हुआ है और छोटे शहरों में भी आवास की लागत बढ़ रही है, इस लाभ को बहाल करने या बढ़ाने के लिए बार-बार सुझाव दिए गए हैं।दोशी का मानना है कि नए खरीदारों को लुभाने और पहली बार खरीदारों के लिए आवास क्षेत्र को बढ़ावा देने के लिए धारा 80ईईए को फिर से पेश किया जाना चाहिए। इसे कई वर्षों तक जारी रखा जाना चाहिए, क्योंकि हमारे पास 35 वर्ष से कम उम्र की एक बड़ी आबादी घर खरीदने की तलाश में है।निजी स्रोतों से ऋण: सीमित राहतगैर-बैंकिंग स्रोतों – जैसे नियोक्ता, मित्र, रिश्तेदार या निजी ऋणदाता – से लिए गए गृह ऋण ब्याज कटौती के लिए योग्य हैं, लेकिन धारा 80सी के तहत मूलधन कटौती के लिए नहीं। न ही ऐसे ऋण किसी अतिरिक्त आवास लाभ के लिए पात्र हैं जो पहले किफायती आवास के लिए उपलब्ध थे। दस्तावेज़ीकरण चुनौतियों या क्रेडिट स्कोर या परियोजना मंजूरी आदि के साथ कानूनी मुद्दों के कारण बैंक या हाउसिंग फाइनेंस कंपनी के ऋण तक पहुंचने में असमर्थ उधारकर्ताओं को नुकसान होता है, भले ही उधार लेने की लागत समान हो सकती है।दोशी का सुझाव है कि 80सी के मौजूदा प्रावधान में संशोधन कर इसमें उन उधारकर्ताओं को भी शामिल किया जाना चाहिए जो निजी स्रोतों या गैर-बैंकिंग वित्त कंपनियों से ऋण प्राप्त करते हैं।80सी बाधाआवास-ऋण मूलधन का पुनर्भुगतान धारा 80 सी के तहत कटौती के लिए योग्य है, लेकिन कुल रु. के भीतर स्थान के लिए प्रतिस्पर्धा करनी होगी। 1.5 लाख की सीमा. पीपीएफ, ईपीएफ, ईएलएसएस और जीवन बीमा प्रीमियम भी इस कोटा का दावा करते हैं, कई करदाता खुद को पूर्ण मूल पुनर्भुगतान का दावा करने में असमर्थ पाते हैं। कुछ विशेषज्ञ वर्तमान वित्तीय वास्तविकताओं को प्रतिबिंबित करने के लिए होम-लोन मूलधन के लिए एक अलग सीमा तय करने या मौजूदा सीमा को बढ़ाने का सुझाव देते हैं। दोशी का सुझाव है, “आवास ऋण के पुनर्भुगतान के लिए 1.50 लाख रुपये की मौजूदा सीमा में 1.50 लाख रुपये की एक अलग कटौती जोड़ी जानी चाहिए। साथ ही, सीमा सीमा को 2.50 लाख रुपये तक बढ़ाया जाना चाहिए ताकि भारत के प्रत्येक नागरिक के लिए आवास ऋण किफायती हो सके।”एक अन्य मुद्दा उलटा नियम है: यदि संपत्ति खरीद के पांच साल के भीतर बेची जाती है, तो पहले दावा की गई सभी मूल कटौती बिक्री के वर्ष में कर योग्य हो जाती है।नई कर व्यवस्था प्रमुख आवास लाभों से इनकार करती हैनई, कम कर वाली व्यक्तिगत आयकर व्यवस्था के तहत, दो प्रमुख लाभ उपलब्ध नहीं हैं:
- स्व-कब्जे वाली संपत्ति पर होम-लोन ब्याज के लिए कोई कटौती नहीं, और
- मूलधन पुनर्भुगतान के लिए धारा 80सी के तहत कोई कटौती नहीं।
इसने कई वेतनभोगी व्यक्तियों को इस बात पर पुनर्विचार करने पर मजबूर कर दिया है कि क्या सरलीकृत व्यवस्था वास्तव में उनके पक्ष में काम करती है, खासकर यदि उनके पास महत्वपूर्ण आवास-ऋण खर्च है।कानून को अद्यतन करने की आवश्यकता क्यों है?आवास एक दीर्घकालिक वित्तीय प्रतिबद्धता है, और कर ढांचे को चुनौतियों को बढ़ाने के बजाय आदर्श रूप से इस निवेश का समर्थन करना चाहिए। कई प्रावधान – विशेष रूप से पूर्व-निर्माण ब्याज, कटौती सीमा और पात्रता मानदंड से संबंधित – एक बहुत ही अलग रियल-एस्टेट बाजार के लिए डिज़ाइन किए गए थे। आज के घर खरीदार ऊंची ईएमआई, लंबे निर्माण चक्र और कम बजट का सामना कर रहे हैं।इन प्रावधानों पर पुनर्विचार से आवास क्षेत्र को बढ़ावा मिलने के साथ-साथ उधारकर्ताओं पर वित्तीय तनाव कम हो सकता है, जिसका रोजगार और आर्थिक विकास के साथ मजबूत संबंध है। केंद्रीय बजट नजदीक आने के साथ, घर खरीदार यह देखने के लिए करीब से नजर रखेंगे कि लंबे समय से लंबित चिंताओं का आखिरकार समाधान होता है या नहीं।