सुप्रीम कोर्ट: घर खरीदारों को अधिभोग प्रमाणपत्र के बिना फ्लैट स्वीकार करने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता; बिल्डर धाराएं उपभोक्ता अधिकारों पर हावी नहीं हो सकतीं

घर खरीदारों ने यह भी बताया कि एक मामले में कब्जा केवल तत्काल आवश्यकता के कारण स्वीकार किया गया था। (एआई छवि)

आवास विवादों में उपभोक्ता संरक्षण की पुष्टि करते हुए एक महत्वपूर्ण फैसले में, सुप्रीम कोर्ट ने माना है कि घर खरीदने वालों को अधिभोग प्रमाणपत्र के बिना फ्लैटों का कब्जा स्वीकार करने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता है और मुआवजे को सीमित करने वाली संविदात्मक धाराएं देरी के लिए उचित और उचित मुआवजा देने के लिए उपभोक्ता मंचों की वैधानिक शक्तियों को खत्म नहीं कर सकती हैं।न्यायमूर्ति बी.वी. नागरत्ना और न्यायमूर्ति आर. महादेवन की पीठ ने पार्श्वनाथ डेवलपर्स लिमिटेड और पार्श्वनाथ हेस्सा डेवलपर्स प्राइवेट लिमिटेड द्वारा दायर अपील को खारिज कर दिया। लिमिटेड, इस प्रकार राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (एनसीडीआरसी) के आदेशों की पुष्टि करता है, जिसमें डेवलपर को सेक्टर-53, गुड़गांव में “पार्श्वनाथ एक्सोटिका” आवास परियोजना में निर्माण पूरा करने, अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त करने, कब्ज़ा सौंपने और घर खरीदारों को प्रति वर्ष 8% ब्याज पर मुआवजा देने का निर्देश दिया गया है।न्यायालय ने स्पष्ट रूप से कहा:“इस तरह का प्रमाणपत्र प्राप्त करना कब्जे की वैध डिलीवरी के लिए एक वैधानिक पूर्व शर्त है।”विवाद की पृष्ठभूमिये अपीलें एनसीडीआरसी के समक्ष 2017 और 2019 के बीच फ्लैट खरीदारों द्वारा दायर की गई उपभोक्ता शिकायतों से उत्पन्न हुईं। उत्तरदाताओं ने 2007 और 2011 के बीच डेवलपर की पार्श्वनाथ एक्सोटिका परियोजना में आवासीय फ्लैट बुक किए थे और बिक्री का लगभग पूरा भुगतान कर दिया था।फ्लैट क्रेता समझौते के तहत, निर्माण शुरू होने के 36 महीने के भीतर कब्जा दिया जाना था, जिसमें छह महीने की अतिरिक्त छूट अवधि भी शामिल थी। हालाँकि, खरीददारों द्वारा किए गए पर्याप्त भुगतान के बावजूद, डेवलपर अनुबंध अवधि के भीतर निर्माण पूरा करने या कब्ज़ा सौंपने में विफल रहा। इसलिए घर खरीदने वालों को कब्जे, मुआवजे और अन्य राहतों के लिए एनसीडीआरसी से संपर्क करने के लिए मजबूर होना पड़ा।दिनांक 30.07.2018 और 21.11.2019 के आदेश द्वारा, एनसीडीआरसी ने डेवलपर को निर्देश दिया:

इन निर्देशों से व्यथित होकर डेवलपर ने सुप्रीम कोर्ट का दरवाजा खटखटाया।डेवलपर की प्रस्तुतियाँ:डेवलपर के वरिष्ठ वकील ने तर्क दिया कि एनसीडीआरसी ने अपने अधिकार क्षेत्र से आगे बढ़कर फ्लैट खरीदार समझौते की शर्तों के विपरीत राहत दी है। यह तर्क दिया गया कि समझौते के खंड 10 (सी) ने विशेष रूप से देरी के लिए मुआवजे को रुपये तक सीमित कर दिया है। 10 प्रति वर्ग फुट प्रति माह, और इसलिए, 8% प्रति वर्ष की दर से ब्याज देना अस्वीकार्य था।डेवलपर ने यह भी तर्क दिया कि समझौते में स्पष्ट रूप से प्रावधान किया गया है कि खरीदार स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क वहन करने के लिए उत्तरदायी थे, और इसलिए, एनसीडीआरसी का निर्देश जिसमें डेवलपर को बढ़ी हुई स्टांप शुल्क वहन करने की आवश्यकता थी, अनुबंध की शर्तों के विपरीत था।डेवलपर ने आगे तर्क दिया कि देरी उसके नियंत्रण से परे कारकों के कारण हुई, जिसमें वित्तीय बाधाएं, श्रम की कमी, लागत में वृद्धि और वैधानिक अनुमोदन में देरी शामिल है। आगे यह भी कहा गया कि डेवलपर ने पहले ही मुआवजे के रूप में पर्याप्त रकम का भुगतान कर दिया है और कुछ मामलों में कब्जे की पेशकश की है।इसलिए, डेवलपर ने “जहां है जैसा है” के आधार पर रिफंड या कब्जा देकर विवाद को निपटाने की स्वतंत्रता मांगी।घर खरीदने वालों की प्रस्तुतियाँ:घर खरीदारों के वरिष्ठ वकील ने एनसीडीआरसी के आदेशों का समर्थन किया और तर्क दिया कि डेवलपर लगभग संपूर्ण बिक्री विचार प्राप्त करने के बावजूद संविदात्मक दायित्वों को पूरा करने में विफल रहा है। यह प्रस्तुत किया गया था कि कब्जे में कई वर्षों की देरी हुई और, कुछ मामलों में, अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त किए बिना ही पेशकश की गई।घर खरीदने वालों ने यह भी बताया कि एक मामले में कब्ज़ा केवल तत्काल आवश्यकता के कारण और उनके अधिकारों पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना स्वीकार किया गया था। आगे यह भी कहा गया कि डेवलपर की विफलता के कारण घर खरीदने वालों को लंबे समय तक अभाव और कठिनाई का सामना करना पड़ा।सुप्रीम कोर्ट के निष्कर्षसुप्रीम कोर्ट ने डेवलपर की दलीलों को खारिज कर दिया और माना कि उपभोक्ता मंच अपनी शक्तियां क़ानून से प्राप्त करते हैं और अनुचित अनुबंध शर्तों से बंधे नहीं हैं।न्यायालय ने कहा:“इसलिए, शक्ति का स्रोत वैधानिक है, संविदात्मक नहीं।”न्यायालय ने स्पष्ट किया कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम की धारा 12, 14 और 22 उपभोक्ता मंचों को सेवा में कमी के लिए मुआवजा देने का अधिकार देती है।न्यायालय ने जोर देकर कहा कि उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत आवास निर्माण एक “सेवा” है और कब्जा सौंपने में देरी सेवा में कमी है। न्यायालय ने अपने पिछले निर्णयों पर भरोसा किया, जिनमें शामिल हैं लखनऊ विकास प्राधिकरण बनाम एमके गुप्ता, इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड बनाम अनिल पाटनी, और आईआरईओ ग्रेस रियलटेक प्राइवेट। लिमिटेड बनाम अभिषेक खन्ना।न्यायालय ने कहा:“सेवा में कमी के लिए उचित और उचित मुआवजा देने की उपभोक्ता मंच की शक्ति क़ानून में निहित है और इसे संविदात्मक शर्तों द्वारा कम नहीं किया जा सकता है जो उपभोक्ता के लिए हानिकारक हैं।”न्यायालय ने आगे कहा कि उपभोक्ता कानून के तहत वैधानिक उपचारों को अनुबंध संबंधी शर्तों द्वारा कम नहीं किया जा सकता है।न्यायालय ने तब डेवलपर के तर्क की जांच की कि मुआवजा फ्लैट क्रेता समझौते के खंड 10 (सी) द्वारा प्रतिबंधित था।न्यायालय ने समझौते के खंड 10(सी) की जांच की, जिसमें देरी के लिए नाममात्र मुआवजे का प्रावधान था, और माना कि ऐसे खंड एकतरफा और अनुचित थे। न्यायालय ने यह भी कहा कि डेवलपर ने नाममात्र विलंब मुआवजे का भुगतान किया है, लेकिन वह विलंबित भुगतान के लिए खरीदारों से 24% ब्याज ले सकता है।न्यायालय ने कहा:“निर्धारित मुआवज़ा नाममात्र का और अनुपातहीन है, ख़ासकर लंबे समय तक देरी के मामलों में जिससे घर खरीदने वालों को वित्तीय तनाव और मानसिक कठिनाई होती है।”न्यायालय ने दोहराया कि उपभोक्ता मंच अनुचित संविदात्मक धाराओं को यांत्रिक रूप से लागू करने के लिए बाध्य नहीं हैं।यह आयोजित किया गया:“ऐसे खंड से हटना, जहां देरी की प्रकृति और अवधि और इससे होने वाली कठिनाई के आधार पर उचित ठहराया जा सकता है, मंच की वैधानिक क्षमता के अंतर्गत आता है।”न्यायालय ने आगे पुष्टि की कि उपभोक्ता कानून के तहत मुआवजा उचित और आनुपातिक होना चाहिए। गाजियाबाद विकास प्राधिकरण बनाम बलबीर सिंह और बैंगलोर विकास प्राधिकरण बनाम सिंडिकेट बैंक पर भरोसा करते हुए कोर्ट ने कहा कि मुआवजा प्रत्येक मामले के तथ्यों पर निर्भर करता है। न्यायालय ने कहा:“अधिनियम के तहत मुआवजा चरित्र में उपचारात्मक और सुरक्षात्मक है… आवश्यक यह है कि पुरस्कार न्यायसंगत, उचित और रिकॉर्ड पर स्थापित देरी, अभाव और कठिनाई के अनुपात में हो।”सुप्रीम कोर्ट ने अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त किए बिना कब्जा देने के डेवलपर के प्रयास को भी दृढ़ता से खारिज कर दिया।में अपने पहले के निर्णय पर भरोसा करते हुए समृद्धि सहकारी हाउसिंग सोसायटी लिमिटेड बनाम मुंबई महालक्ष्मी कंस्ट्रक्शन प्राइवेट। लिमिटेडन्यायालय ने माना कि अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त करने में विफलता सेवा में कमी है।न्यायालय ने धर्मेंद्र शर्मा बनाम आगरा विकास प्राधिकरण का भी उल्लेख किया और कहा:“अपेक्षित पूर्णता प्रमाण पत्र के बिना दिया गया कब्ज़ा अवैध है, और किसी खरीदार को ऐसी परिस्थितियों में कब्ज़ा लेने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता है।”कोर्ट ने कहा कि ऑक्युपेंसी सर्टिफिकेट एक अनिवार्य कानूनी आवश्यकता है और इसके बिना कब्जे को वैध डिलीवरी नहीं माना जा सकता है।सुप्रीम कोर्ट ने आगे कहा कि बार-बार निर्देशों, उपक्रमों और अवसरों के बावजूद, डेवलपर अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त करने में विफल रहा। इसके अलावा, कोर्ट ने कहा कि 2024 में भी, डेवलपर ने वैधानिक मंजूरी के बिना “जैसा है, जहां है” के आधार पर कब्जा देना जारी रखा।न्यायालय ने यह भी ध्यान दिया कि उत्तरदाताओं ने 2013 की शुरुआत में ही लगभग पूरी बिक्री का भुगतान कर दिया था, लेकिन एक दशक से अधिक समय तक वे कब्जे से वंचित रहे, और बार-बार अवसरों और निर्देशों के बावजूद डेवलपर अपने दायित्वों का उल्लंघन करता रहा। न्यायालय ने पाया कि देरी लंबी और अनुचित थी।अंततः, सुप्रीम कोर्ट ने माना कि एनसीडीआरसी ने अपने वैधानिक अधिकार क्षेत्र के भीतर काम किया है। न्यायालय ने 8% ब्याज पर मुआवजा देने के फैसले को बरकरार रखा और एनसीडीआरसी द्वारा जारी सभी निर्देशों की पुष्टि की।यह आयोजित किया गया:“ऐसी विफलता सेवा में कमी है।”“न्यायसंगत और उचित मुआवजा देने की उपभोक्ता मंच की शक्ति… को अनुबंध की शर्तों से कम नहीं किया जा सकता है।”न्यायालय ने निम्नलिखित निर्देश जारी किये:

न्यायालय ने सभी अपीलों को खारिज कर दिया और डेवलपर को एनसीडीआरसी से संपर्क करने की स्वतंत्रता दी, यदि अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त करने में देरी वास्तविक कारणों से हुई हो।सिविल अपील सं. 2022 का 5289 पार्श्वनाथ डेवलपर्स लिमिटेड। बनाम मोहित खिरबत सिविल अपील संख्या के साथ। 2022 का 5290 पार्श्वनाथ डेवलपर्स लिमिटेड। बनाम जीपी. कैप्टन. सुमन चोपड़ा (मृत) एलआरएस के माध्यम से। सिविल अपील संख्या के साथ. 2025 में से 11047 पार्श्वनाथ हेस्सा डेवलपर्स प्रा. लिमिटेड बनाम अमन चावला और अन्यउपस्थिति:अपीलकर्ता(ओं) के लिए: श्री जयंत मुथराज, वरिष्ठ अधिवक्ता। श्री राजेश पी., एओआर श्री दीप्तांशु जैन, सलाहकार।प्रतिवादी(यों) के लिए : श्रीमान। -सौरभ मिश्रा, वरिष्ठ अधिवक्ता। श्री परमानन्द यादव, अधिवक्ता। सुश्री दिव्य ज्योति सिंह, एओआर सुश्री अंकिता सिंह, सलाहकार। श्री हिमांशु शेखर, एओआर श्री एमएल लाहोटी, सलाहकार। श्री अंचित श्रीपत, सलाहकार। श्री अरविन्द कुमार, सलाहकार। सुश्री सिद्धि बोहरा, सलाहकार।(वत्सल चंद्रा दिल्ली स्थित एक वकील हैं जो दिल्ली एनसीआर की अदालतों में प्रैक्टिस करते हैं।)