अमेरिकी राष्ट्रपति डोनाल्ड ट्रम्प ने संघीय सरकार के लिए 200 अरब डॉलर मूल्य के बंधक बांड खरीदने की योजना की घोषणा की है, उन्होंने कहा कि इस कदम से बंधक दरों को कम करने में मदद मिलेगी क्योंकि आवास की सामर्थ्य पर चिंता अमेरिकियों पर दबाव बना रही है।गुरुवार को सोशल मीडिया पर एक पोस्ट में, ट्रम्प ने कहा कि फंड फैनी मॅई और फ्रेडी मैक से आएगा, दो बंधक दिग्गज जो 2008 के वित्तीय संकट के बाद से सरकारी संरक्षण में हैं। अमेरिकी राष्ट्रपति के अनुसार, कंपनियों के पास वर्तमान में 200 अरब डॉलर की नकदी है जिसका उपयोग बांड खरीद के लिए किया जाएगा।ट्रम्प ने लिखा, “इससे बंधक दरें कम हो जाएंगी, मासिक भुगतान कम हो जाएगा और घर खरीदने की लागत अधिक किफायती हो जाएगी।”यह घोषणा तब हुई है जब ट्रम्प और व्हाइट हाउस नवंबर के मध्यावधि चुनावों से पहले सामर्थ्य के मुद्दों से निपटने की कोशिश कर रहे हैं। घर की कीमतें लगातार आय वृद्धि से आगे निकल गई हैं, जिसका मुख्य कारण नए आवास आपूर्ति की लंबे समय से चल रही कमी है। उस असंतुलन ने किराएदारों के लिए संपत्ति की सीढ़ी पर कदम रखना और मौजूदा घर मालिकों के लिए बड़े घरों में जाना कठिन बना दिया है, एक समस्या जो ट्रम्प के पहले कार्यकाल और वैश्विक वित्तीय संकट को जन्म देने वाले आवास बाजार के पतन से उबरने तक फैली हुई है।व्हाइट हाउस के अधिकारियों ने तुरंत इस बात की जानकारी नहीं दी कि बांड की खरीदारी कब और कैसे होगी।फेडरल रिजर्व ने पहले उधार लेने की लागत को कम करने के प्रयास में आर्थिक तनाव की अवधि के दौरान बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को खरीदने के लिए कदम उठाया है। उन हस्तक्षेपों ने बंधक दरों को ऐतिहासिक निचले स्तर तक ले जाने में मदद की, जिससे कई घर मालिकों को 3% या उससे कम की दरों पर पुनर्वित्त करने में मदद मिली। हालाँकि, उन्हीं कम दरों ने घर मालिकों को बेचने से हतोत्साहित किया है, जिससे बाजार में उपलब्ध घरों की संख्या सीमित हो गई है।
यह अमेरिकियों के लिए आवास को सस्ता कैसे बनाता है?
रियल एस्टेट ब्रोकरेज रेडफिन के मुख्य अर्थशास्त्री डेरिल फेयरवेदर ने सवाल किया कि व्यापक आवास बाजार की बाधाओं को दूर करने में प्रस्तावित कदम कितना प्रभावी होगा।फेयरवेदर ने एपी को बताया, “उच्च स्तर पर मुझे लगता है कि यह एक गहरे मुद्दे पर बैंड-एड लगा रहा है और यह शायद बंधक दर लॉक-इन प्रभाव को कम करने के लिए दरों को पर्याप्त रूप से कम नहीं करेगा।”उन्होंने अनुमान लगाया कि बंधक ऋण की सरकारी खरीद 30-वर्षीय निश्चित बंधक पर दरों को लगभग 0.25 से 0.5 प्रतिशत अंक तक कम कर सकती है। हालाँकि, उन्होंने आगाह किया कि इस तरह की कटौती बिक्री के लिए घरों की पुरानी कमी जैसी संरचनात्मक समस्याओं से नहीं निपटेगी, जो कीमतों को अधिक बढ़ाती है और सामर्थ्य को सीमित करती है।फ़्रेडी मैक के अनुसार बंधक दरें वर्तमान में औसतन लगभग 6.2% हैं। सितंबर 2022 के बाद से तीस-वर्षीय दरें 6% से नीचे नहीं गिरी हैं। फ़्रेडी मैक और फैनी मॅई को 2008 में संरक्षकता में रखा गया था क्योंकि अमेरिकी अर्थव्यवस्था महान मंदी में गिर गई थी।फेयरवेदर ने कहा, “बंधक दरों को शायद एक चौथाई अंक या आधा अंक कम करने से मार्जिन पर अधिक मांग को बढ़ावा मिलेगा, लेकिन मुझे नहीं लगता कि यह आवास बाजार में मौजूद प्रतिबंधों को हल करने वाला है।”योजना में जोखिम भी है, क्योंकि यह नकदी भंडार को कम कर देगा जिसका उद्देश्य महान मंदी के समान आर्थिक मंदी की स्थिति में बफर के रूप में कार्य करना है। यदि आवास बाजार कमजोर होता है, तो उन भंडारों का उपयोग फैनी मॅई और फ्रेडी मैक को और अधिक उजागर कर सकता है, प्रभावी रूप से इस धारणा पर निर्भर करते हुए कि ऐसा परिदृश्य संभव नहीं है।अलग से, फ़ेडरल रिज़र्व ने अपनी बैलेंस शीट पर बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की पर्याप्त मात्रा जारी रखी है, जो लगभग $2 ट्रिलियन है, जो जून 2022 में $2.7 ट्रिलियन से कम है। अमेरिकी अर्थव्यवस्था के महामारी से उबरने के साथ ही फेड ने अपनी होल्डिंग कम करना शुरू कर दिया।
अमेरिका और बंधक संकट
महामारी के बाद मुद्रास्फीति बढ़ने से बंधक दरें बढ़ीं, उपभोक्ता मूल्य सूचकांक 2022 में चार दशक के उच्चतम स्तर पर पहुंच गया। जबकि औसत बंधक दरें पिछले साल ट्रम्प के दूसरे कार्यकाल की शुरुआत में लगभग 7% से कम हो गई हैं, लेकिन गिरावट ने आवास, भोजन और ऊर्जा की बढ़ती लागत पर सार्वजनिक चिंता को कम करने के लिए कुछ नहीं किया है।कम ब्याज दरें मासिक बंधक भुगतान को कम कर सकती हैं और अस्थायी रूप से सामर्थ्य में सुधार कर सकती हैं, हालांकि घर की कीमतें आम तौर पर समय के साथ समायोजित होती हैं। सेंट लुइस फेडरल रिजर्व के अनुसार, 2024 के मध्य तक, अमेरिका में बकाया बंधक ऋण लगभग 21.1 ट्रिलियन डॉलर था।महामारी के दौरान, कई घर मालिकों ने अपने ऋणों को 3% या उससे कम की दर पर पुनर्वित्त किया, जिससे बेचने की अनिच्छा में और योगदान हुआ।ट्रम्प ने कहा है कि व्यापक आवास सुधार रास्ते में हैं। पिछले महीने, उन्होंने नए उपायों का अनावरण करने की योजना की घोषणा की, और बुधवार को उन्होंने कहा कि वह संस्थागत निवेशकों को घर खरीदने से रोकना चाहते हैं।
